Правовые услуги в области недвижимости

Квартирный вопрос только испортил их”

М. А. Булгаков, “Мастер и Маргарита”

Все юридические действия, совершаемые с объектами недвижимости требуют серьезной подготовки. Бюрократические и “бумажные” вопросы, детали, нюансы оформления документов и, конечно, юридические тонкости могут стать непреодолимыми препятствиями на пути к цели.

Совет юриста:

В судебной практике нередко возникают полярные позиции по большому количеству спорных вопросов. В частности, вызывает споры даже сам вопрос отнесения объекта к недвижимости, так как критерий “неразрывности связи с землей” не всегда срабатывает. Например, с точки зрения российского объектами недвижимости могут признаваться памятники, трубопроводы и разнообразные транспортные средства - такие как самолеты или танкеры.

Объекты недвижимости могут приобретаться с самыми разными целями - перепродажа, сдача в аренду или наём, самостоятельное использование, застройка и так далее. После приобретения объекты также могут становиться объектами правоотношений - например, в связи с дальнейшей передачей титула собственника или ввиду заключения по поводу них различных не предполагающих передачу прав собственности договоров. Вместе с тем в каждом из приведенных случаев у участников оборота возникает ряд рисков, требующих анализа и сведения к минимуму. Анализом возможных способов достижения целей клиента и детальной проработкой наилучшего из них занимаются юристы, оказывающие правовые услуги в области недвижимости. В настоящем материале мы обобщили свой опыт в данной области и постарались кратко рассказать об основных вопросах, с которыми к нам обращаются наши доверители.

Создание новых объектов

Одним из способов приобретения объекта в собственность является создание объекта. Считается, что кроме физических законов над автором ничто не довлеет, однако когда речь идет о недвижимости, первостепенное значение приобретают законы юридические, регламентирующие многочисленные процедурные моменты, связанные с проектированием, планированием, возведением и использованием Вашей недвижимости.

В частности, могут быть введены ограничения на использование смелых архитектурных решений ввиду местоположения объекта недвижимости; устанавливаются размеры отступов от края участка до каждой из построек возведенной на нем; ограничивается время проведения строительных и ремонтных работ и так далее. Также законом предусматривается получение различного рода разрешений, например, на строительство или на ввод в эксплуатацию.

Поэтому при создании нового здания необходимо действовать в соответствии с законом. Однако для того, чтобы не нарушать закон его прежде всего необходимо знать.

Нарушение правовых предписаний могут повлечь признание объекта недвижимости незаконным, то есть самостроем, и как результат обязать нарушителя снести его за свой счет.

Если речь идет о создании такого объекта недвижимости как земельный участок, то здесь все также усложняется целым комплексом норм земельного права, который определяет и порядок выдела одного участка земли из другого, и порядок его предоставления федеральными и региональными властями.

Сделки

Правовое сопровождение сделок, связанных с недвижимым имуществом, необходимо для тех, кто хочет быть уверенным в исходе дела, и не хочет тратить свое время на погружение во все юридические тонкости самостоятельно. Сделка по поводу недвижимости всегда требует особой подготовки: проверки объекта и контрагента, сбора пакета документов, составления договора и сопровождения процедуры его заключения и регистрации перехода прав. Ценой ошибки в некоторых случаях может стать признание сделки недействительной и потеря денежных средств и недвижимого объекта (например, при недействительности сделки в условиях банкротства контрагента).

Нередки на рынке недвижимости и мошеннические схемы, которых можно избежать лишь с помощью тщательной проверки всей истории объекта, а также будущего контрагента.

Обращение к квалифицированному юристу поможет снизить риски, соблюсти все формальности и разработать наиболее выгодные для себя договорные условия. А в том случае, если в будущем спор между контрагентами все же возникнет, у клиента сохранится возможность обратиться за помощью к юристу, который уже знаком с основными характеристиками объекта, содержанием и обстоятельствами заключения договора, что значительно ускорит подготовку правовой позиции.

Нередко объекты недвижимости переходят в собственность путем принятия наследства или договоров дарение. Кажется, что такие способы являются наиболее простыми с точки зрения процедуры, однако и для них необходим целый ряд подготовительных действий, что также требует специальных знаний. Надлежащим образом сформулированные условия соглашения станут надежной защитой от возможных злоупотреблений или притязаний третьих лиц, а юридическое сопровождение сделки позволит упростить и ускорить процедуру ее заключения для всех участников.

Помимо “рядовых” сделок с недвижимостью также встречаются ситуации, связанные с приватизацией жилых помещений. При неправильных действиях будущий собственник рискует не только уменьшить причитающуюся ему долю в праве собственности, но и вовсе лишиться права на приватизацию объекта.

Пользование и распоряжение недвижимыми объектами

В сфере недвижимости спорные правоотношения могут иметь место не только в связи с правом собственности на объект, но и в связи с правом пользования.

На практике такие споры являются крайне распространенными. В ряде случаев речь идет о случайной покупке обремененного объекта, в других имеет место незаконное наложение ограничений. Также нередкими на практике являются споры о лишении права пользования объектом, например, если имеет место систематическое нарушение правил проживания в муниципальной квартире.

Почти всегда для урегулирования таких споров и защиты права необходимы глубокие юридические знания и практический опыт разрешения подобных дел.

“Незавершенка”

Одной из “горячих” проблем в праве недвижимости в Москве и в России в целом является проблема незавершенного строительства. В частности, без юридической помощи договоры долевого участия, которые имеют сегодня такое широкое распространение, часто становятся лишь бумагой, а защита прав, устанавливаемых этим самым соглашением, фактически не осуществляется.

Иски о вселении и выселении, о снятии с регистрационного учета и постановке на него

В случает с жилыми объектами камнем преткновения новых собственников, прежних жильцов, арендаторов и арендодателей являются вопросы вселения, выселения и регистрации проживающих людей. От количества зарегистрированных лиц напрямую зависит размер расходов на содержание помещения, возможность доначисления налогов за “нелегальную.” сдачу помещений в аренду, а также возможность получения жильцами различных территориальных льгот (скидок на проезд и надбавок к пенсии для пенсионеров, устройства детей в образовательные организации и др.). Данная категория исков рассматривается в судах общей юрисдикции и связана с массой специфических особенностей правоприменения. Без их знания легко можно лишиться права проживания в помещении или, напротив, остаться собственником квартиры “с жильцами”.

Иски о признании права собственности на недвижимость

В ряде случаев лицо может владеть и пользоваться объектом, “как своим”, но при этом не быть зарегистрированным в качестве его собственника. Например, это может произойти в случае фактического принятия наследства или давностного владения.

Такая ситуация крайне рискованна для владельца недвижимости, однако его статус может быть установлен путем подачи иска о признании права собственности на недвижимое имущество. В случае его удовлетворения решение должно быть представлено владельцем на регистрацию в органы Росреестра, после чего истец становится полноценным собственником, сведения о которым с момента регистрации доступны для всех третьи лиц.

___________

В рамках одной обзорной статьи крайне сложно было бы перечислить все те проблемы, которые могут возникать на практике из отношений по поводу недвижимости. Вместе с тем практически во всех случаях заинтересованные лица, начиная действовать бе заранее подготовленного и выверенного плана, могут если и не лишить себя права на защиту, то существенно ухудшить свое положение. Это, в свою очередь, несет риск значительных финансовых и временных затрат на исправление ситуации в будущем.

Наш опыт

Компания “Крайнев и партнеры” предлагает полный спектр юридических услуг в сфере недвижимости. Опыт ведения дел наших Клиентов и знание последней практики позволят надлежащим образом отстоять Ваши права и достичь желаемых результатов.