2172
“Если бы у меня был Марсель и ад,
я бы сдавал Марсель в аренду, а жил бы в аду”.
— Джон Маккарти
Аренда помещения может оказаться важным фактором ведения бизнеса, особенно если речь идет о небольшой компании, так как наличие стабильных отношений с контрагентом в данном вопросе нивелирует серьезные риски для развития дела. Отсутствие взаимопонимания с арендодателем или же невозможность прийти к согласию с арендатором с другой стороны могут стать основанием для расторжения договора аренды.
Его можно:
1) свободно расторгнуть при согласии сторон
2) расторгнуть, путем направления соответствующего требования
3) также может быть предусмотрен отказ от исполнения соглашения.
В настоящем материале мы постарались дать ответы на наиболее частые вопросы, которые возникают у наших клиентов при необходимости подготовить заявление о расторжении договора аренды.
Расторжение соглашения по инициативе одной из сторон
Закон говорит, что по общему правилу расторжение в отсутствие согласия другой стороны недопустимо в целях защиты интересов добросовестного контрагента. Однако российское законодательство предусматривает ряд ситуаций, в которых допускается расторжение контракта по воле только одной из сторон. Право знает такой случай как существенное нарушение обязательств одной из сторон. Под таким нарушением понимается ситуация, по которой нарушившая контрактные условия сторона причинила ущерб другой стороне, достаточный для того, чтобы та во многом лишилась блага, на которое могла рассчитывать до заключения соглашения. Помимо существенного нарушения можно отметить ситуацию существенного изменения обстоятельств, при которой наступают некие неожиданные события, которые вынудили бы стороны отказаться от заключения такого соглашения, в случае, если они предвидели наступление таких событий.
Прекращение обязательств волеизъявлением одной стороны имеет место быть не только в конкретных предписанных законом ситуациях – так, допустимо включение в текст самого контракта условия о возможности отказа от его исполнения по решению одной из сторон.
Отказ от исполнения - самое быстрая и эффективная возможность прекратить ненужную договорную связь с контрагентом. Данный способ не требует получения обязательного согласия другой стороны или решения суда, так как соглашение прекращает действовать на будущее время с момента получения извещения о таком отказе второй стороной. Настоятельно рекомендуем арендодателям предусматривать подобную возможность в тексте соглашения, так как она позволит владельцу недвижимости гибко разрешать конфликтные ситуации, без риска невозможности распоряжения имуществом в течение срока досудебной процедуры, а затем и судебного разбирательства.
Следовательно, для начала необходимо определить – а есть ли легальная возможность прекращения действия соглашения волеизъявлением лишь одной из сторон контракта?
Во-первых, изучите текст соглашения, возможно, там уже содержится искомое условие.
В-вторых, Ваш конкретный случай может содержаться в тексте законов и иных нормативных актов.
Гражданский кодекс России содержит ряд оснований для расторжения соглашения по решению суда как по требованию арендатора, так и арендодателя.
Основания расторжения договора аренды для арендатора:
- Существует ряд недостатков арендуемого имущества, которые препятствуют арендатору в нормальном пользовании таким имуществом и которые не были предварительно оговорены сторонами.
- Арендодатель не дает арендатору возможности начать пользоваться имуществом, либо создает в том препятствия, хотя такая возможность предусмотрена соглашением между ними.
- Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт имущества.
- Независимо от действий арендатора имущество оказалось в не пригодном для эксплуатации состоянии.
Основания расторжения договора аренды для арендодателя
Ставятся под условие определенных действий арендатора, который:
- Пользуется имуществом определенным образом вопреки условиям соглашения или явно вопреки хозяйственному назначению имущества.
- Значительно ухудшает состояние предмета аренды.
- Не платит за аренду имущества более двух раз.
- Не проводит капитальный ремонт объекта, если это входит в обязанности арендатора.
При заключении контракта необходимо обращать внимание на то, что перечень оснований для обеих сторон может быть дополнен в тексте договора.
Что произойдет в результате расторжения договора?
Стандартным условием для сторон, стремящимся к прекращению действия контракта является невозможность требовать возврата денег, переданных по контрагенту до прекращения действия договора аренды. В случае, если одна из сторон свое обязательство не выполнила или же выполнила явно неравноценно, то такая сторона все равно обязана вернуть неуплаченное/непереданное, так как это имущество будет признано неосновательным обогащением. Тем не менее, возможность передачи возмещения при расторжении контракта может быть предусмотрена в самом договоре.
Направление заявления о расторжении договора аренды
В случае, если у стороны появилось право на расторжение договора аренды, нужно будет составить заявление, которое в случае начала судебного разбирательства будет являться досудебной претензией. Можно указать следующие преимущества претензии по сравнению с судебным процессом:
1) Нет необходимости тратить серьезное количество времени, так как контрагент может пойти навстречу и вернуть деньги.
2) Нет необходимости оплачивать госпошлину.
3) Судебный процесс может быть сопряжен со множеством иных трат помимо госпошлины – например, с оплатой экспертизы товара.
В данном заявлении сторона должна уведомляться о желании контрагента расторгнуть договор аренды. Затем начинает течь определенный срок в течение которого контрагент должен ответить согласием или отказом. Этот срок устанавливается:
- Договором аренды
- Законом или иным государственным актом
- Предусмотрен в этом уведомлении
В случае, если ни один из вышеназванных источников не содержит нужную информацию – в 30-дневный срок.
В случае получения согласия контрагента стороны должны составить соглашение о расторжении договора. Необходимо учитывать, что такое соглашение должно быть заключено в той же форме, что и договор (устной/письменной). Если же сторона опасается рисков, связанных с непризнанием судом формы соглашения надлежащей, следует оговорить вопрос оформления в тексте основного договора.
В случае, если требование, указанное в заявлении, было проигнорировано или контрагент отказал в расторжении соглашения, то у решившей расторгнуть договор стороны появляется легальная возможность обратиться в суд, требуя расторжения соглашения и возврата суммы неосновательного обогащения.
Расторжение зарегистрированного договора аренды
В случае, если договор аренды был заключен на срок более года, то он подлежит государственной регистрации. При расторжении такого соглашения также необходимо помнить о необходимости подать в Росреестр заявление о досрочном расторжении договора аренды с приложением документов о праве собственности на объект аренды и его технических документов.
Направление претензии о возврате денежных средств
Весьма полезным решением будет включение (если соглашением предусмотрено право на получение денег стороной при расторжении договора) такой претензии в текст вышеуказанного уведомления о расторжении соглашения. Суды в России признают, что одного уведомления достаточно для соблюдения требований ГПК РФ о претензионном порядке разрешения спора.
Порядок составления и образцы претензий о расторжении соглашения и возврате денежных средств
Обязательные реквизиты
1) Сведения о сторонах соглашения:
Наименование организации/ФИО стороны заявителя и контрагента
Адрес, телефон сторон
2) Обстоятельства расторжения соглашения; причины, по которым контрагент заявителя должен вернуть ему денежные средства
3) Требования заявителя
Структура претензии
- Информационная часть
- Основная, мотивировочная часть
- Заключение с подписью заявителя
Образец претензии
Здесь представлен образец готовой претензии, а также пустого бланка, который Вы можете использовать для подготовки своего документа.
Порядок отправки претензии
Если Вам известны как юридический, так и фактический адресы контрагента, рекомендуется отправить документ на оба эти адреса. Нужно тщательно изучить соглашение на предмет предусмотренных им дополнительных обязанности заявителя подобной претензии, которые должны в обязательном порядке быть осуществлены (например, отправление копии претензии на электронную почту контрагента).
Отправку письма может осуществлять как почтой, так и с курьером.
Даже в том случае, если согласно условиям соглашения у стороны есть возможность отправить претензию только электронным письмом, лучше все-таки перестраховаться и отправить претензию и в бумажной форме по адресу контрагента, так как если дело дойдет до суда, заявителю придется заверять страницу сайта с почтовым ящиком у нотариуса. Данная процедура в среднем стоит 35 000 рублей!
Расторжение договора через суд.
Досудебное претензионное урегулирование обязательно перед подачей иска о прекращении договорных отношений между Вами и контрагентом. Именно поэтому в суд все-таки придется идти, если контрагент отказался возвращать денежные средства после предъявления ему претензии. Однако в юридической доктрине есть мнение, что данная норма не является обязующей, а потому может быть отменена по согласию сторон, а следовательно, стороны могут предусмотреть отказ от досудебного урегулирования.
При подаче искового заявления необходимо будет приложить доказательство того, что заявителем была предпринята попытка разрешить спор в претензионном порядке, в виде копий отправленного заявления.
Об особенностях составления искового заявления можно почитать в этой нашей статье.
Наша практика
Разрешение ситуаций, связанных с расторжением договоров, требует от юриста не только высоких профессиональных знаний, но и значительного практического опыта в консультировании компаний по выбору наилучшей стратегии.
Команда “Крайнев и партнеры” состоит из специалистов различного профиля и высокой квалификации, позволяющей нам не только предлагать клиентам сопровождать заключение соглашений и судебные процессы “под ключ”, но и консультировать наших клиентов.
Записаться на консультацию можно, направив краткое описание своего вопроса на электронную почту info@kraynev.ru.
Вам также может быть интересно:
Договор на представление интересов в суде
Исковое заявление о взыскании долга по договору поставки
Доверенность на получение исполнительного листа в арбитражном суде
Иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости
Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры
Иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка
Правовая экспертиза договоров
Расторжение договора аренды
Расторжение договора на оказание услуг
Уведомление о расторжении договора
Акт о расторжении договора оказания услуг
Расторжение договора купли-продажи
Допсоглашение о расторжении договора
Расторжение договора поставки
Претензия о расторжении договора и возврате денежных средств
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Проверка договоров на соответствие законодательству
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Отзывы наших доверителей:
Вячеслав
В моем деле была долгая предыстория - все не опишешь. Если вкратце, я заключил договор, где было указано, что контрагент заплатит мне лишь после того, как ему заплатит третье лицо. Когда юрист другой стороны объяснял, зачем это условие было нужно - звучало безобидно, я согласился, но оказалось - настоящий смысл не понял и это сработало против меня.
Обнаружив свою ошибку и столкнувшись с отказом покупателя от выплаты мне стоимости права требования, я обратился в “Крайнев и партнеры”.
После двух раундов жёстких переговоров с участием Дмитрия Анатольевича Крайнева соглашение о расторжении договора и о возвращении мне права требования было заключено.
Потом был суд, апелляция, кассация и ещё один суд - и спасибо Дмитрию Анатольевичу и Анастасии Дмитриевне Миловской - всё довели до решений в мою пользу. Спасибо!
Марианна
Пока должник готовился к банкротству, его долг у меня выкупила крупная компания по привлекательной цене. Но рано я обрадовалась - пока мы вели переговоры, в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, а новый кредитор успел подать заявление о включении своих (полученных от меня) требований в реестр требований кредиторов - естественно, не заплатив мне ни копейки.
Суд, отказывая во включении требований в реестр, указал на наличие взаимосвязи между “покупателем” и должником. С помощью этого определения и благодаря слаженной работе команды “Крайнев и партнеры” мы убедили покупателя расторгнуть договор уступки права требования и признать его заключение под воздействием обмана.
Это соглашение о расторжении позволило включить мои требования в реестр требований кредиторов должника (в процессе мои интересы представлял Дмитрий Крайнев).
Спасибо!
