Меню

Расторжение договора аренды нежилого помещения

| Публикации

Чему было начало, тому будет и конец.

Народная мудрость

Договоры аренды нежилых помещений могут помогать участникам оборота в достижении самых различных целей. Они могут заключаться по поводу апартаментов, де-факто используемых для проживания арендаторов или для сдачи их в субаренду; объектами других договоров являются “классические” нежилые помещения, которые могут использоваться для ведения бизнеса хозяйствующими субъектами.

Но независимо от цели заключения все договоры когда-нибудь должны прекратить свое действие. Чаще всего это случается в ситуации, когда истекает срок, на который был заключен договор, и стороны не желают более продлевать его действие. Вместе с тем необходимость прекращения отношений сторон может возникнуть и до истечения этого срока, а также в ситуации, когда договор был заключен бессрочно.

На помощь в таких ситуациях приходит институт расторжения договора.

Подробнее о расторжении договоров аренды можно узнать в нашем одноименном материале.

В ситуации, когда оба контрагента готовы прекратить действие договора, проблем не возникает. Однако в большинстве случаев несогласие второй стороны затягивает данную процедуру на довольно длительное время. В данном материале мы постарались обобщить наш опыт в сфере сопровождения дел о расторжении договоров аренды и кратко осветить основные аспекты данной процедуры.

Кто может стать инициатором расторжения договора?

Инициатива может исходить от любой стороны - как от арендодателя, так и от арендатора. При этом при согласии обеих сторон причины, послужившие поводом для расторжения договора, не имеют значения. В случае же реализации права на расторжение договора в одностороннем порядке нередко возникают конфликты, вовлекающие стороны в затяжные судебные процессы.

Как определить, в каких случаях у стороны есть право требовать расторжения договора?

Основания для расторжения договора должны быть предусмотрены законом или договором. Например, для всех договоров справедливо, что сторона может потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения второй стороной его условий либо при существенном изменении обстоятельств.

Для договоров аренды есть также специальные основания, по которым требовать расторжения в судебном порядке могут арендодатели (ст. 619 ГК РФ) и арендаторы (ст. 620 ГК РФ). По сути, указанные нормы конкретизирую случаи “существенного нарушения” второй стороной договора своих обязательств как основания для расторжения договора в судебном порядке.

В каких именно случаях расторжения договора вправе требовать арендодатель?

Во-первых, виновное причинение ущерба арендатором, то есть случаи, когда арендатор какими-либо своими действиями или своим бездействием существенно ухудшил состояние объекта недвижимости.

Во-вторых, арендатор не исполняет установленные договором обязательства, например, не осуществляет ремонт помещения.

В-третьих, на практике встречаются случаи, когда у арендатора отпадает необходимость использовать все или часть арендованного. Тогда, руководствуясь экономическими соображениями, он передает помещение в субаренду, то есть передает право пользования другому лицу. В случае если при этом не был соблюден порядок уведомления собственника, либо если арендатор не обладал правом передачи имущества в субаренду, то такое грубое нарушение, разумеется, может стать причиной досрочного расторжения договора.

Нарушение сроков и размеров арендных платежей и проведение незаконных операций также дают право владельцу разорвать договор.

Еще одним серьезным нарушением является несогласованная перепланировка. Заключая долгосрочный договор, арендатор нередко хочет переделать помещение под себя. Однако любые серьёзные изменения, которые производятся обязательно должны быть согласованы с собственником. Нарушение обязанности по согласованию и нарушение пункта договора, запрещающего перепланировку, есть основание для расторжения соглашения.

В каких случаях право на расторжение договора может реализовать арендатор?

Прежде всего, необходимо отметить, что аренда нежилого помещения преследует главным образом именно финансово-производственные цели. Таким образом, легко сделать вывод, что аренда прежде всего должна быть выгодна для стороны.

Предположим, что арендодатель несанкционированно повысил плату за пользование и владение помещением. Например, была изменена частота выплат или увеличен их размер. Заметим, что в соглашении обязательно содержатся пункты, регулирующие его оплату. Если арендодатель, в нарушение таких предписаний, изменяет "цену" аренды, то это основание для расторжения договора.

Как и арендатор, арендодатель также имеет ряд обязанностей, которые связаны с поддержанием помещения в надлежащем состоянии. Все они содержатся в тексте соглашения и в законе. При нарушении таких обязанностей, лицо, арендующее помещение, может требовать аннулирования аренды.

Передача прав по владению и пользованию предполагает отсутствие преград в полноценном использовании помещения. Однако нередко на практике встречаются случаи, когда находясь в договорных отношениях собственник своими действиями (смена замков) или своим бездействием (непередача ключей) фактически препятствует нормальной эксплуатации недвижимости съемщику. Такое недобросовестное поведение собственника, разумеется, есть основание для досрочного расторжения аренды.

Совет юриста:

Помимо рассмотренных оснований существуют и другие, которые могут вытекать как из закона (например, право на расторжение бессрочного договора), так и из условий самого договора. однако рассмотреть их все в рамках единой обзорной статьи не представляется возможным. Впрочем, в связи с спецификой конкретного договора такое “единообразие могло бы даже навредить - перед предоставлением детальной консультации юрист должен внимательно изучить положения договора, а также уточнить обстоятельства его заключения и исполнения.

Порядок расторжения договора

Поскольку обоюдное согласие сторон на расторжение договора подразумевает лишь подписание соглашения о расторжении договора и согласование условий данного решения, то есть способ является относительно простым и бесконфликтным, далее рассмотрим ситуацию при наличии только одностороннего волеизъявления.

Прежде всего, важно помнить о том, что после возникновения оснований для расторжения требующая его сторона не должна совершать никаких действий, которые сигнализировали бы контрагенту о намерении сохранить действие договора во что бы то ни стало. В противном случае суд истолкует действия истца как противоречивое поведение и может отказать в иске.

Кроме того, важно соблюсти и срок исковой давности, составляющий три года с момента возникновения оснований или с момента, когда о них узнал/должен был узнать истец. Суд не вправе применить его по своему усмотрению в случае спора двух частных субъектов, однако в случае, если оппонент заявит о пропуске срока, требования истца не будут удовлетворены.

  • Шаг первый - направление уведомления о расторжении договора

Итак, прежде всего необходимо известить контрагента. Обычно это осуществляется путем направления письма, в тексте которого указываются причины, делаются ссылки на нарушенные пункты договора и нормы закона. Также в письме указываются условия расторжения.

Подробнее о составлении и направлении заявления о расторжении договора аренды - в нашем одноименном материале.

  • Шаг второй - пауза перед обращением в суд

Возможно, контрагент также не против расторжения договора, в связи с чем есть смысл подождать некоторое время и попытаться урегулировать спор, не прибегая к обращению в суд.

При этом стороны не всегда могут самостоятельно согласовать все условия расторжения контракта, поскольку достижение результата - это зачастую путь к консенсусу путем взаимных уступок. Поэтому на данном этапе часто требуются услуги опытных юристов-переговорщиков.

Данный шаг применим также и в том случае, когда договор предусматривает, что с момента направления требования до обращения в суд должно пройти некоторое время (например, 5 рабочих дней).

  • Шаг третий - составление соглашения

Если переговоры прошли удачно, по их итогам стороны закрепляют достигнутый консенсус, подписывая соглашение о расторжении договора.

Судебное урегулирование

В случае если, в переговорном процессе сторонам не удалось прийти к согласию, то для разрешения спора им придется обратиться в суд. Разумеется, такой обязанности закон не предусматривает, а данное обращение должно быть инициировано заинтересованной стороной.

Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды – экземпляр соглашения и подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.

Подробнее об правильном составлении и подаче требований можно прочитать в нашей статье “Составление искового заявления в суд”

Наш опыт

В команду “Крайнев и партнеры” входит большое количество юристов, имеющих значительный практический опыт в комплексном сопровождении дел о расторжении договоров - от ведения переговоров до представления интересов в суде.

Узнать примерную стоимость и записаться на первичную консультацию можно, направив краткое описание своего вопроса на info@kraynev.ru.

Отзывы наших доверителей:

Вячеслав

В моем деле была долгая предыстория - все не опишешь. Если вкратце, я заключил договор, где было указано, что контрагент заплатит мне лишь после того, как ему заплатит третье лицо. Когда юрист другой стороны объяснял, зачем это условие было нужно - звучало безобидно, я согласился, но оказалось - настоящий смысл не понял и это сработало против меня.

Обнаружив свою ошибку и столкнувшись с отказом покупателя от выплаты мне стоимости права требования, я обратился в “Крайнев и партнеры”.

После двух раундов жёстких переговоров с участием Дмитрия Анатольевича Крайнева соглашение о расторжении договора и о возвращении мне права требования было заключено.

Потом был суд, апелляция, кассация и ещё один суд - и спасибо Дмитрию Анатольевичу и Анастасии Дмитриевне Миловской - всё довели до решений в мою пользу. Спасибо!

Марианна

Пока должник готовился к банкротству, его долг у меня выкупила крупная компания по привлекательной цене. Но рано я обрадовалась - пока мы вели переговоры, в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, а новый кредитор успел подать заявление о включении своих (полученных от меня) требований в реестр требований кредиторов - естественно, не заплатив мне ни копейки.

Суд, отказывая во включении требований в реестр, указал на наличие взаимосвязи между “покупателем” и должником. С помощью этого определения и благодаря слаженной работе команды “Крайнев и партнеры” мы убедили покупателя расторгнуть договор уступки права требования и признать его заключение под воздействием обмана.

Это соглашение о расторжении позволило включить мои требования в реестр требований кредиторов должника (в процессе мои интересы представлял Дмитрий Крайнев).

Спасибо!