Меню

Налог при продаже недвижимого имущества

| Публикации

Не платит налоги только медведь в берлоге.

Русская народная поговорка

Любые имущественные права идут в комплекте с обязанностями. И особенно это справедливо для прав на недвижимое имущество.

Налог на него уплачивается собственником как в процессе владения недвижимостью, так и в некоторых случаях при ее продаже.

В этой статье мы рассмотрим основные вопросы налогообложения при заключении договоров купли-продажи недвижимости.

Сколько придется заплатить

Общий размер ставки НДФЛ составляет 13% от налогооблагаемой базы. Важно отметить, что до истечения минимального периода владения (3 или 5 лет) продавец в любом случае имеет право на получение вычета в размере расходов на приобретение проданного затем имущества - то есть если квартира годом ранее была приобретена за 10 миллионов, а затем продана за 12 миллионов, налогом будет облагаться лишь разница между этими двумя суммами.

Помимо этого есть и иные виды налоговых вычетов, о которых мы расскажем далее.

Исключения из правила

Закон предусматривает ряд случаев, когда продавец освобождается от уплаты НДФЛ или получить налоговый вычет.

Разберем эти случаи далее.

1. Освобождение от уплаты НДФЛ по истечении минимального срока

Закон предусматривает минимальный срок нахождения недвижимости в собственности продавца, при продаже по истечении которого собственник вправе не платить налог с доходов от продажи недвижимого имущества. По умолчанию он составляет 5 лет, но есть и исключения, при которых этот срок снижается до 3 лет.

Исключением являются любой из случаев, когда объект недвижимости:

  • был куплен до 01.01.2016 года;
  • является наследством или подарком от близких родственников;
  • получен в результате приватизации;
  • получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
Совет юриста:

Практика показывает, что многие клиенты ошибочно полагают, что до истечения указанного срока недвижимость продавать нельзя. Это не так: срок влияет только на обязанность по уплате налога на доход и никак не ограничивает право собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.

Для полученного в наследство недвижимого имущества срок владения недвижимостью рассчитывается со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), а не со дня вступления в наследство или регистрации перехода права в ЕГРН.

Для целей определения сокращенного срока при продаже подаренной недвижимости под близкими родственниками - дарителями понимаются родители, бабушки и дедушки, прабабушки и прадедушки, братья и сестры, а также дети, внуки, правнуки и иные родственники по прямой восходящей и нисходящей линиям.

Совет юриста:

Помните, что наличие оснований для освобождения от обязанности по уплате НДФЛ не отменяет обязанности по отражению извлеченного от сделки дохода в налоговой декларации и направления подтверждающих документов в налоговую. При утрате подтверждающих документов предоставить доказательства совершения сделки можно путем получения выписки из ЕГРН либо банковской выписки.

2. Налоговые вычеты

Налоговый вычет - это уменьшение налогооблагаемой базы, предусмотренное Налоговым кодексом. Вычет применяется в тех случаях, когда нет оснований для полного освобождения от уплаты НДФЛ по основаниям, предусмотренным статьей 217 НК РФ.

Важно отметить, что возможность применения вычетов при продаже долей в праве собственности зависит от того, была ли продажа оформлена одним или несколькими отдельными договорами. При раздельной продаже право на получение раздельных вычетов имеет каждый из сособственников - даже если они являются супругами. В случае совместной продажи каждый из супругов будет иметь право на получении половины соответствующего имущественного вычета.

При совершении сделок по продаже предыдущей недвижимости и покупке новой в пределах одного года можно применить сразу два вычета - по одному для каждой сделки. Так, при продаже можно воспользоваться вычетом “база НДФЛ минус 1 миллион”, а при покупке - “база НДФЛ - 2 миллиона рублей”.

Вместе с тем к одному объекту недвижимости (точнее - к одной сделке) нельзя применить несколько вычетов; необходимо выбрать только один.

Каждый из налоговых вычетов может быть применен только один раз в пределах одного года. Если налогоплательщик приобретает несколько квартир, вычет до 2 миллионов можно получить только в отношении одной из них.

Порядок и сроки подачи декларации

Бланк декларации можно скачать на сайте налоговой и заполнить самостоятельно.

Сведения о сумме налога и применяемых вычетах подлежат отражению в налоговой декларации, направить которую в налоговую вместе с подтверждающими извлечение дохода документами необходимо отправить не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным годом (то есть годом совершения сделки).

Если по итогам применения вычетов или в связи с освобождением от уплаты НДФЛ сумма налога к уплате равна нулю, никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Если же по итогу сумма налога оказалась не нулевой, оплатить ее следует до 15 июля года, следующего за отчетным годом (то есть года совершения сделки).

Наша практика

Порой просчитать налоговые последствия совершения сделки бывает довольно сложно. В этой ситуации наилучшим решением станет консультация с налоговым юристом, который поможет выбрать оптимальный способ структурирования сделки и применить наилучший в конкретной ситуации вычет.

Команда “Крайнев и партнеры” состоит из специалистов различного профиля и высокой квалификации, позволяющей нам не только сопровождать сделку с момента подготовки проектов документов до момента регистрации перехода права собственности, но и консультировать наших клиентов по вопросам налогообложения.

Записаться на консультацию можно, направив краткое описание своего вопроса на электронную почту info@kraynev.ru.