Налог на имущество по кадастровой стоимости

23.08.2017 | Публикации

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает помощь организациям и физическим лицам в оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. 

Налог на имущество по кадастровой стоимости, введенный с 2015 года в отношении отдельных объектов недвижимости, затронул интересы, как организаций, так и обычных граждан. Предполагалось, что он будет приближен к рыночной цене, однако во многих случаях стоимость оказалась завышенной. Это привело к тому, что и налог  оказался намного больше того, что уплачивался ранее.

Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости

Перечень имущественных объектов, для которых облагаемая база исчисляется как кадастровая стоимость, установлен ст. 378.2  НК РФ. Поскольку налог на имущество является региональным, в каждом субъекте Федерации:

  1. ставки устанавливаются самостоятельно, но не выше установленных ст. 380 НК РФ —  ограничение 2% с 2016 года;
  2. ежегодно до 1 января очередного года администрация региона публикует список конкретных объектов, с которых налог на имущество организаций рассчитывается по кадастровой стоимости.

В качестве примера приведем данные по городу Москве, установленные законом № 64 от 05.11.2003 (с изменениями от 2014 года).

Объекты недвижимости

Ставка

2016 г

2017 г

2018 г

1,3%

1,4%

1,5%

Административные и торговые, торгово-развлекательные центры площадью больше 3 000 кв.м.

Нежилые отдельно стоящие здания площадью свыше 2 000 кв.м., фактически занятые под офисы, или использующиеся для размещения торговых точек, общепита, бытового обслуживания

Нежилые помещения в многоквартирных домах площадью больше 2 000 кв. м, в которых размещены объекты коммерческого, административного назначения

Недвижимость иностранных организаций, не ведущих деятельность в РФ и не имеющих представительства

Жилые дома (помещения), не стоящие на балансе организации в качестве ОС (после 2-х лет со дня постановки на бухгалтерский учет)

Налог на имущество организаций, кадастровая стоимость которого установлена, уплачивается в новом размере сразу и полностью. В этом существенное отличие организаций от физических лиц — для последних предусмотрен переходный период до 2020 года.

Имущественные объекты могут быть включены в список, если отвечают хотя бы одному из условий:

  1. вид разрешенного использования земельного участка, на котором стоит здание, позволяет его использовать под размещение помещений делового, коммерческого направления;
  2. если согласно данным БТИ или Росреестра не меньше 20% площади объекта предназначено под размещение офисов и соответствующей инфраструктуры (приемные, конференц-залы), или они фактически там находятся.

Перечисленные условия относятся и к торговым центрам, а если комплекс имеет смешанную структуру, то коммерческие помещения в совокупности должны занимать не меньше 20% общей площади. Фактическое использование устанавливается актом Межведомственной комиссии, созданной при Департаменте экономической политики города Москвы.

Важно! Организации (индивидуальные предприниматели), использующие упрощенный режим налогообложения, не освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении вышеуказанных объектов.

Расчет налога на имущество ФЛ по кадастровой стоимости

До 2015 года платежи за имущество не слишком заметно обременяли семейный бюджет, поскольку базой для их расчета являлась инвентаризационная стоимость БТИ. Ее размер исчисляется из цен на строительство 1969 года (с применением коэффициента индексации), и практически не отражает реальную рыночную стоимость жилья.

Переход к налогу на имущество, исходя из кадастровой стоимости, изменил ситуацию. Ее размер оказался существенно выше, особенно для квартир в историческом центре Москвы, Санкт-Петербурга. Дата перехода на новый порядок расчета устанавливается нормативным актом субъекта федерации. К 2020 году перейти на новую систему должны все регионы страны. Там, где кадастровая стоимость не определена, налог на имущество рассчитывается по старой схеме, исходя из оценки БТИ.

В Москве с 1 января 2015 года налог рассчитывается по новым правилам, но переход осуществляется постепенно в течение 4 лет (ст. 408 НК РФ). Законом установлены вычеты, снижающие его размер в отношении жилых помещений, а также нежилых строений на дачных и садовых участках.

Чтобы рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости, нужно уменьшить облагаемую базу на сумму вычета. Она рассчитывается как произведение цены 1 кв. м на установленный законом размер:

  • для отдельной квартиры — 20 м2;
  • для индивидуальной постройки — 50 м2;
  • для комнаты в доме, квартире — 10 м2.

Справочная информация

1.  Узнать кадастровую стоимость, можно на сайте Росреестра, указав номер объекта.

 2. Налоговые ставки, установленные для региона, размещены на сайте ФНС. 

Ниже на примере показано, как рассчитать налог на имущество по кадастровому номеру объекта.

Пример. Налог на квартиру 60 кв. м в Москве по инвентаризационной стоимости за 2014 год составил 4 800 руб. Согласно п. 1 ст. 403 НК РФ, в качестве базы для расчета принимается стоимость объекта, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, за который производится уплата. Ее размер в реестре — 11 400 00 руб. Ставка  — 0,15%.

  1. Размер вычета: (11 400 000 / 60) × 20 = 3 800 000 руб.
  2. Сумма налога: (11 400 000 - 3 800 000) × 0,15% = 11 400 руб.
  3. Разница между старой и новой суммой: 11 400 - 4 800 = 7 600 руб.

Год уплаты

Размер увеличения в % от разницы

Сумма доплаты, руб.

Полная сумма к уплате, руб.

2016

20%

1 520

6 320

2017

40%

3 040

7 840

2018

60%

4 560

9 360

2019

80%

6 080

10 880

2020

 

 

11 400

В данном случае сумма увеличилась почти в 2,5 раза. Отметим, что по старому жилому фонду, расположенному в хороших районах, она нередко возрастает в 4–8 раз. Рыночная цена жилья там достаточно высокая, а инвентаризационная, напротив, очень низкая.

Снижение налога на имущество по кадастровой стоимости

Оценка имущества проводится органами Росреестра на основании математического алгоритма, учитывающего год введения в эксплуатацию, место расположения, площадь объекта. Она носит приблизительный характер, и не учитывает множество рыночных факторов. Таких, как престижность района, качество инфраструктуры, дорог, наличие парковок, состав населения.

Более того, цена недвижимости может резко измениться. Если рядом с домом (зданием) построят зоопарк или бензозаправку, она потеряет привлекательность, и будет продаваться дешевле. Если расчет налога по кадастровой стоимости не устраивает собственника (арендатора), он может оспорить ее в административном и судебном порядке. Процедура отличается для организаций и физических лиц.

Правила для юридических лиц

Статья 22 закона № 237-ФЗ (О государственной кадастровой оценке) устанавливает обязательный досудебный порядок оспаривания стоимости имущества. Для этого необходимо подать заявление о ее пересмотре в Комиссию при Росреестре. К нему прилагаются выписка из ЕГРН, документы о праве собственности (аренды), и обосновывающие требование. Они должны доказывать одно из обстоятельств:

  • сведения, на которых основана оценка, неверные и подлежат пересмотру;
  • в отношении объекта имеется отчет об установлении рыночной цены.

Обращение рассматривается в течение месяца. Если вынесенное решение не удовлетворяет заявителя, он вправе обратиться в суд. С 2015 года такие дела подлежат рассмотрению по правилам Кодекса об административном судопроизводстве (КАС). Срок рассмотрения 2 месяца. Если выносится решение в пользу административного истца, то в ЕГРН вносятся изменения:

  • с даты внесения ошибочной записи, если имела место техническая ошибка;
  • с начала налогового периода, в котором заявитель обратился в Комиссию или суд. 

Внимание! Для физических лиц, в том силе индивидуальных предпринимателей, досудебный порядок обжалования не является обязательным. Можно сразу обращаться в суд.

В каких случаях требуется юридическая помощь

Наша юридическая компания оказывает услуги по правовому обслуживанию среднего и крупного бизнеса, частных лиц. Только в 2016 году наши юристы и адвокаты приняли участие в рассмотрении более 350 дел, из которых более половины было связано с недвижимостью. Мы поможем в следующих ситуациях, связанных с уплатой налога на имущество по кадастровой стоимости.

Юридическим лицам:

  • если вы арендатор здания (помещения), находящегося в государственной (муниципальной) собственности, и платите завышенную арендную плату;
  • располагаете отчетом независимого оценщика, которым рыночная цена установлена ниже используемой в целях налогообложения;
  • объект неправомерно включен в перечень имущества, с которого налог должен уплачиваться по кадастровой стоимости;
  • продали имущество в текущем налоговом периоде, и не желаете оплачивать повышенный налог за период до заключения сделки;
  • обладаете правом преимущественного выкупа арендуемой недвижимости, но вас не устраивает завышенная выкупная цена.

Физическим лицам:

  • кадастровая стоимость квартиры завышена, налог на имущество неоправданно высокий;
  • вы предприниматель, и не согласны с отнесением вашего имущества в список объектов, подлежащих налогообложению по новым правилам;
  • хотите перевести административно-торговое здание в категорию единого недвижимого комплекса с жилым помещением.

Обращаясь к нам, вы можете рассчитывать на квалифицированную консультацию по вопросам налогообложения имущества. Наши юристы имеют опыт работы в налоговой инспекции, государственных и надзорных органах, судах разной юрисдикции. При необходимости представим интересы клиента в Комиссии, подготовим административное исковое заявление, выступим представителями в суде.