Меню

Купил квартиру с долгами по ЖКХ: что делать

| Публикации | 137 | Время чтения: 5 мин.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья - довольно распространенная практика. Такое жилье может стоить дешевле аналогичного новостроя, а приятным бонусом к покупке могут стать уже готовый ремонт, мебель и бытовая техника (конечно, если заранее договориться об этом с продавцом).

Преимущества есть даже в сравнении с договором с застройщиком: вторичное жилье не надо ждать, а если предусмотреть в договоре полномочия покупателя по односторонней регистрации сделки - риск просрочки передачи квартиры покупателю минимален. К тому же, такое жилье всегда можно легко и быстро сдать в наём (аренду) и возвратить за счет этого часть потраченных средств. 

Но и в этом море преимуществ есть свои подводные камни. Например, в квартире могут быть дефекты: очевидные и скрытые. С очевидными все просто: их придется устранять своими силами, но использовать это как повод для снижения цены сделки. Со скрытыми — немного сложнее: например, если под обоями скрывалась плесень, а продавец забыл об этом упомянуть, можно взыскать с него причиненные убытки (включая стоимость ремонта). 

Однако одним из самых сложных вопросов при покупке вторичного жилья является задолженность предыдущего хозяина по оплате ЖКУ. Как быть в подобной ситуации? Разбираемся в сегодняшней статье. 

Содержание

1. Чем регулируется “переход долгов” к новому собственнику?

2. Первый способ защиты: открытие нового лицевого счета.

3. Способ второй: договориться.

4. Способ третий: заплатить по долгам и взыскать убытки с предыдущего собственника

5. Немного об исполнительном производстве

1. Чем регулируется “переход долгов” к новому собственнику?

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса России, граждане и компании, занимающие жилые помещения, обязаны оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 544 Гражданского кодекса РФ, оплата энергии осуществляется либо за потребленное количество (при наличии приборов учета), либо по нормативам, установленных законодательно или сторонами самостоятельно.

В случае, если после покупки жилья вы не предпринимаете никаких действий по смене лицевого счета, к вам действительно могут предъявить требования по погашению накопившейся задолженности. 


2. Первый способ защиты: открытие нового лицевого счета

При толковании статей 155 Жилищного кодекса и 249 Гражданского кодекса выясняется, что в случае нахождения жилого помещения в собственности нескольких лиц, совместные собственники вправе заключать отдельные договоры с обслуживающими организациями, а следовательно, и разные платежные документы с лицевыми счетами (п. 27 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 №22).

Однако вопрос предоставления нового лицевого счета с отсутствующим долгом в связи со сменой собственника законодательством не урегулирован.

Судьи также придерживаются разных мнений на тот счет. Так, Альметьевский городской суд Республики Татарстан принял решение, в котором обязал управляющую компанию предоставить новому собственнику новый лицевой счет, поскольку на старом остались долги предыдущего жильца, хоть в договоре купли-продажи квартиры старый собственник и гарантировал отсутствие каких-либо задолженностей. Данное решение судом апелляционной инстанции было оставлено в силе (определение Верховного суда Республики Татарстан № 33-11047/2014 от 04.09.2014). 

К примеру, в Ленинградской области сложилась иная практика правоприменения. Как и предыдущем случае, бывший собственник гарантировал отсутствие каких-либо задолженностей по коммунальным платежам в договоре купли-продажи, однако это условие им было нарушено. Новый собственник обратился в суд с иском об обязании управляющей компании предоставить новый лицевой счет, однако суды первой и апелляционной инстанций ему отказали, указав при этом на то, что после погашения задолженности приобретатель может взыскать денежные средства с продавца (определение Ленинградского областного суда от 19.03.2015 по делу №33-1525/2015).

Вывод: перед тем, как требовать открытия нового лицевого счета, изучите судебную практику в Вашем регионе. В конечном итоге именно позиции судов определят то, насколько успешными будут переговоры с управляющей компанией. 

3. Способ второй: договориться

Если открыть новый лицевой счет не получается, самое время связаться с предыдущим собственником и управляющей компанией и сесть за стол переговоров. Опишите недобросовестному продавцу в подробностях, что его ждет: даже если управляющая компания взыщет долги с Вас, Вы все равно сможете вернуть эти средства, предъявив иск к нему. Дополнительно ему грозят проценты за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных расходов и, конечно, административная или даже уголовная ответственность. 

Ваша цель - добиться заключения между управляющей компанией, вами и предыдущим собственником соглашения, в котором долг будет признан личным долгом продавшего квартиру лица. В нем может быть также определен график погашения задолженности, ответственность за просрочку и прочее - но, по большому счету, эта часть Вам не интересна. 

4. Способ третий: заплатить по долгам и взыскать убытки с предыдущего собственника

Если договориться не удалось, можно самостоятельно заплатить управляющей компании и затем заявить иск о возмещении понесенных убытков к продавцу. 

Этот же вариант возможен и в том случае, если Вы платите по решению суда. 

Кстати, продавец, не погасивший свои долги самостоятельно, должен будет вернуть Вам не только саму уплаченную управляющей компании сумму, но и проценты по ключевой ставке ЦБ РФ, а также возместить все дополнительные расходы — например, проценты по кредиту и судебные расходы. 

5. Немного об исполнительном производстве

Конечно, основной проблемой в данном случае будет фактическое взыскание долга. Но на помощь приходят дополнительные методы воздействия на должника - например, привлечение его к административной ответственности за неуплату долга или к уголовной (за обман при заключении сделки).

Если пристав бездействует и не разыскивает имущество должника, не вводит ограничение на его выезд из РФ или иным образом препятствует взысканию долга - обжалуйте нарушение. Сделать это можно тремя способами: в суде; в прокуратуре; пожаловавшись вышестоящему приставу или в вышестоящий орган.

Подробнее узнать о подаче жалоб на бездействие пристава и скачать образец жалобы можно здесь.


ВАМ ТАКЖЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНТЕРЕСНО:

Самые популярные статьи:


Читайте нас там, где Вам удобно: